Neue Sanierungs-AfA im Entwurf
Sven Lechner • 29. Oktober 2019
Mit einem Referentenentwurf will die Bundesregierung die Klimaschutzziele für 2030 vorantreiben und stellt dazu für selbstgenutzte Immobilien eine Sonder-AfA für energetische Sanierung vor.
Wer seine Immobilie selbst bewohnt und künftig energetische Sanierungen vornimmt soll von der Sonder-AfA für die entstandenen Kosten belohnt werden. So sieht das Bundesfinanzministerium vor, dass insgesamt 20% der Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren abgesetzt werden können. In den ersten beiden Jahren jeweils 7% der Kosten im darauffolgenden Jahr 6%. Intention dieser Massnahme ist es die Klimaschutzziele für 2030 einzuhalten und Anreize für private Immobilieneigentümer zu schaffen mehr in die energetische Verbesserung Ihrer Immobilie zu investieren. Bisher waren die Steuermodelle vorbehaltlich auf Kapitalanlagen beschränkt. Mit diesem Vorstoss will die Bundesregierung nunmehr auch selbsgenutzte Immobilie steuerlich begünstigen.
Begrenzung und Wirkung der AfA
Ein Limit der Steuervergünstigung liegt jedoch bei 20.000 €. Zudem werden nur Immobilien gefördert die mit Beginn der Modernisierung bereits seit mindestens 10 Jahren alt sind. Einzelmassnahmen sowie die Summe mehrerer Gewerke sind dabei berücksichtigt. Das Finanzministerium geht innerhalb von drei Jahren von rund 700 Mio. € fehlenden Steuereinnahmen aus. Ob mit der verhälntismässig geringen Limitierung ein richtiger Impuls geschaffen werden kann bleibt abzuwarten. Auch von fehlenden Steuereinnahmen zu sprechen, scheint auf den zweiten Blick kurios. Denn ob private Eigentümer eine Sanierung ohne Steuererspanis überhaupt erst angestossen hätten, bleibt fraglich. Eine Steuererleichterung oder eine Sonderabschreibung sind durchaus zu begrüssen, hätten jedoch sicherlich in deutlich grosszügigerem Masse ausfallen müssen um einschlägige Wirkung zu erzielen.
Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien? Die Spekulationsfrist für Immobilien bezeichnet den Zeitraum, nach dessen Ablauf ein Immobilienverkauf steuerfrei erfolgen kann. Aktuell liegt diese Frist bei zehn Jahren für vermietete Objekte (§ 23 EStG). Wird eine Immobilie vor Ablauf dieser Frist verkauft, kann das Finanzamt auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuer erheben – oft in empfindlicher Höhe, da der persönliche Einkommensteuersatz Anwendung findet. Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei? Eigennutzung : Wird die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationsfrist. Auch wer im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren dort gewohnt hat, kann steuerfrei verkaufen. Vermietung : Bei rein vermieteten Objekten greift die 10-Jahresfrist . Ein Verkauf nach Ablauf dieser Frist ist steuerfrei – unabhängig von der Gewinnhöhe. Politische Diskussion: Spekulationsfrist bleibt vorerst unverändert Die Diskussion um eine mögliche Abschaffung oder Verlängerung der Spekulationsfrist für Immobilien ist seit Jahren ein Thema. Parteien wie SPD und Bündnis 90/Die Grünen hatten in der Vergangenheit wiederholt eine Reform gefordert. Die Argumente reichten von Wohnraumschutz über Steuergerechtigkeit bis hin zur Eindämmung von Immobilienspekulation . Doch: Die politische Entscheidung ist gefallen – zumindest vorerst. Im Frühjahr 2025 wurde im Rahmen der aktuellen Regierungskoalition keine Gesetzesänderung beschlossen . Die Spekulationsfrist bleibt damit weiterhin bei zehn Jahren bestehen. Für Eigentümer bedeutet das: Wer strategisch plant, kann auch künftig mit einem steuerfreien Immobilienverkauf rechnen – sofern die geltenden Fristen eingehalten werden. Chancen eines steuerfreien Immobilienverkaufs Maximierung des Gewinns : Wer die Spekulationsfrist korrekt nutzt, kann erhebliche steuerfreie Veräußerungsgewinne erzielen. Flexibilität für Investoren : Die Möglichkeit der steuerfreien Reinvestition schafft neue Spielräume im Portfolio. Altersvorsorge stärken : Für viele private Eigentümer bleibt der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren ein wichtiger Pfeiler ihrer finanziellen Unabhängigkeit. Risiken und Fallstricke Fehlende Fristkenntnis : Wer versehentlich vor Ablauf verkauft, muss mit einer hohen Steuerlast rechnen. Missverständnisse bei Eigennutzung : Eine teilvermietete Wohnung oder ein Zweitwohnsitz kann den Steuerfreibetrag gefährden. Zukunftsrisiken : Auch wenn aktuell keine Änderung geplant ist – politische Rahmenbedingungen können sich ändern. Eine regelmäßige Überprüfung bleibt unerlässlich. Fazit: Spekulationsfrist Immobilien – klug handeln, strategisch verkaufen Die Spekulationsfrist bei Immobilien bleibt ein zentrales Instrument für strategisch orientierte Eigentümer. Auch wenn die politische Diskussion um Änderungen anhält, bietet der aktuelle Rechtsrahmen nach wie vor attraktive Chancen für den steuerfreien Verkauf. Wer langfristig plant und rechtzeitig handelt, kann die bestehenden Möglichkeiten optimal nutzen – sei es zur Altersvorsorge, zur Reinvestition oder zur finanziellen Konsolidierung. Häufige Fragen zur Spekulationsfrist bei Immobilien (FAQ) Wie lange gilt die Spekulationsfrist bei Immobilien? Zehn Jahre für vermietete Immobilien, keine Frist bei reiner Eigennutzung. Wird die Spekulationsfrist bald geändert? Aktuell nicht. Die Bundesregierung hat 2025 keine Reform beschlossen. Die Frist bleibt bestehen. Wann beginnt die Spekulationsfrist? Mit dem notariellen Kaufdatum – nicht mit Übergabe oder Grundbucheintrag. Was passiert, wenn ich vor Ablauf der Frist verkaufe? Dann fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an – abhängig vom persönlichen Steuersatz. Sie möchten wissen, wie Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen können? Wir von Lechner Immobilien beraten Sie gern persönlich und diskret – rechtssicher, strategisch und individuell. 👉 Jetzt Kontakt aufnehmen: www.lechner.immo/kontakt
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