Grundsteuerreform 2019 - 2020
Sven Lechner • 31. Oktober 2019
Die Staatseinnahmen sind exzellent - Der Haushalt ist ausgeglichen - Hoffnungen auf Entlastung beim Steuerzahler gibt es aber nicht
Man könnte sagen, wir sind es ja gewohnt. Doch Zweifel sind durchaus angebracht. So beschliesst der deutsche Bundestag den eingebrachten Gesetzesentwurf zur Reform der Grundsteuer. Doch die neue Erhebung ist alles andere als unbürokratisch und einfach in Ihrer Anwendung, noch dazu bedeutet die Neuregelung eine erhebliche Erhöhung der Steuer.
Wie wird die Grundsteuer für Immobilien künftig berechnet?
Für bebaute und wohnwirtschaftlich genutzte Grundstücke soll in Zukunft das Ertragswertverfahren zur Ermittlung der Grundsteuer dienen, bei gewerblichen Grundstücken oder gemischt genutzten Immobilien ein vereinfachtes Sachwertverfahren, bei unbebauten Grundstücken wird nach dem Bodenrichtwert kalkuliert. Weitere Informationen zu den Wertermittlungsverfahren
In einem aufwendigen Verfahren sollen nunmehr die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten vom statistischen Bundesamt herangezogen und durch Anpassungsfaktoren auf die jeweilige Gemeinde nivelliert werden. Lange hatte man gehofft und diskutiert, wie man die Reform möglichst einfach strukturieren kann, um den bürokratischen Aufwand und die Kosten möglichst gering zu halten. Betrachtet man den aktuellen Vorschlag, so könnte man meinen, genau das Gegenteil wäre beabsichtigt worden. Hauptargument gegen ein vereinfachtes Verfahren war in erster Linie eine möglichst gerechte Grundsteuer zu ermitteln, welche Unterschiede von Lage und Qualität der Ausstattung repräsentieren. Fehlgeleitet ist dieser Gedankengang jedoch in der Weise, dass auch durch die durchschnittliche Mieten keine klare Abgrenzung stattfinden kann. So bleibt die Frage der Gerechtigkeit weiter ungeklärt. Dass dem Steuerzahler eine höhere Steuerlast droht war von vorneherein absehbar. Dass diese Mehreinnahmen jetzt womöglich durch den imensen Aufwand jedoch wieder verpuffen, kann für niemanden von Interesse sein.
Das Gesetz enthält jedoch ein Schlupfloch. Es überlässt den Ländern die Möglichkeit andere Bewertungsmethoden zu nutzen. So könnte es am Ende darauf hinauslaufen, dass jedes Bundesland eine eigene Variante zur Erhebung findet.
Grundsteuer C und die Umlage der Grundsteuer auf die Miete
Ein Vorschlag von der Linken und den Grünen war es zunächst die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Miete zu kippen. Vorerst bleibt diese Möglichkeit bestehen, jedoch steht das Thema weiterhin auf der Agenda des Bundesrats. Bei einem Wegfall der Umlagefähigkeit sind Experten von weiter steigenden Mieten ausgegangen, da diese Einnahmen durch eine höhere Miete hätten kompensiert werden müssen.
Auch die stark kritisierte Grundsteuer C bleibt nach wie vor ungeklärt. Obwohl bereits in den 60er Jahren genau dieses Steuermodell richterlich aberkannt wurde halten CSU/CDU und SPD weiterhin daran fest. Die Grundsteuer C soll eine erhöhte Steuer darstellen, welche auf baureife aber unbebaute Grundstücke Anwendung finden soll. Wirkungswunsch ist, dass Eigentümer dieser Grundstücke durch die höhere Steuer Ihre Grundstücke schneller bebauen sowie einer Grundstücksspekulation entgegenzuwirken. Weitere Informationen zur Grundsteuer C
Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien? Die Spekulationsfrist für Immobilien bezeichnet den Zeitraum, nach dessen Ablauf ein Immobilienverkauf steuerfrei erfolgen kann. Aktuell liegt diese Frist bei zehn Jahren für vermietete Objekte (§ 23 EStG). Wird eine Immobilie vor Ablauf dieser Frist verkauft, kann das Finanzamt auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuer erheben – oft in empfindlicher Höhe, da der persönliche Einkommensteuersatz Anwendung findet. Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei? Eigennutzung : Wird die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationsfrist. Auch wer im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren dort gewohnt hat, kann steuerfrei verkaufen. Vermietung : Bei rein vermieteten Objekten greift die 10-Jahresfrist . Ein Verkauf nach Ablauf dieser Frist ist steuerfrei – unabhängig von der Gewinnhöhe. Politische Diskussion: Spekulationsfrist bleibt vorerst unverändert Die Diskussion um eine mögliche Abschaffung oder Verlängerung der Spekulationsfrist für Immobilien ist seit Jahren ein Thema. Parteien wie SPD und Bündnis 90/Die Grünen hatten in der Vergangenheit wiederholt eine Reform gefordert. Die Argumente reichten von Wohnraumschutz über Steuergerechtigkeit bis hin zur Eindämmung von Immobilienspekulation . Doch: Die politische Entscheidung ist gefallen – zumindest vorerst. Im Frühjahr 2025 wurde im Rahmen der aktuellen Regierungskoalition keine Gesetzesänderung beschlossen . Die Spekulationsfrist bleibt damit weiterhin bei zehn Jahren bestehen. Für Eigentümer bedeutet das: Wer strategisch plant, kann auch künftig mit einem steuerfreien Immobilienverkauf rechnen – sofern die geltenden Fristen eingehalten werden. Chancen eines steuerfreien Immobilienverkaufs Maximierung des Gewinns : Wer die Spekulationsfrist korrekt nutzt, kann erhebliche steuerfreie Veräußerungsgewinne erzielen. Flexibilität für Investoren : Die Möglichkeit der steuerfreien Reinvestition schafft neue Spielräume im Portfolio. Altersvorsorge stärken : Für viele private Eigentümer bleibt der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren ein wichtiger Pfeiler ihrer finanziellen Unabhängigkeit. Risiken und Fallstricke Fehlende Fristkenntnis : Wer versehentlich vor Ablauf verkauft, muss mit einer hohen Steuerlast rechnen. Missverständnisse bei Eigennutzung : Eine teilvermietete Wohnung oder ein Zweitwohnsitz kann den Steuerfreibetrag gefährden. Zukunftsrisiken : Auch wenn aktuell keine Änderung geplant ist – politische Rahmenbedingungen können sich ändern. Eine regelmäßige Überprüfung bleibt unerlässlich. Fazit: Spekulationsfrist Immobilien – klug handeln, strategisch verkaufen Die Spekulationsfrist bei Immobilien bleibt ein zentrales Instrument für strategisch orientierte Eigentümer. Auch wenn die politische Diskussion um Änderungen anhält, bietet der aktuelle Rechtsrahmen nach wie vor attraktive Chancen für den steuerfreien Verkauf. Wer langfristig plant und rechtzeitig handelt, kann die bestehenden Möglichkeiten optimal nutzen – sei es zur Altersvorsorge, zur Reinvestition oder zur finanziellen Konsolidierung. Häufige Fragen zur Spekulationsfrist bei Immobilien (FAQ) Wie lange gilt die Spekulationsfrist bei Immobilien? Zehn Jahre für vermietete Immobilien, keine Frist bei reiner Eigennutzung. Wird die Spekulationsfrist bald geändert? Aktuell nicht. Die Bundesregierung hat 2025 keine Reform beschlossen. Die Frist bleibt bestehen. Wann beginnt die Spekulationsfrist? Mit dem notariellen Kaufdatum – nicht mit Übergabe oder Grundbucheintrag. Was passiert, wenn ich vor Ablauf der Frist verkaufe? Dann fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an – abhängig vom persönlichen Steuersatz. Sie möchten wissen, wie Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen können? Wir von Lechner Immobilien beraten Sie gern persönlich und diskret – rechtssicher, strategisch und individuell. 👉 Jetzt Kontakt aufnehmen: www.lechner.immo/kontakt
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