Mehr Wohnungen in Ludwigsburg - es könnte so einfach sein
Sven Lechner • 28. Februar 2019
Ludwigsburg und den Ballungsgebieten fehlen Wohnungen. Die Verdichtung in den Innenstädten rückt in den Mittelpunkt der Diskussionen
Es ist ja nunmal keine Weisheit, dass wenn Bauland in der Fläche fehlt man eben in die Höhe gehen muss. Bereits in den 70er Jahren wurden vermehrt Hochhäuser im Neubau erstellt um dem Wohnungsmangel entegegen zu wirken. Ebenbild dieser Bauperiode in Ludwigsburg ist das Marstall-Center, welches 1978 fertiggestellt wurde. Doch die aktuelle Debatte widmet sich nicht dem Neubau von Hochhäusern, vielmehr geht es um die optimierte Nutzung bestehender Flächen.
Baulandreserven ausschöpfen für mehr Wohnimmobilien
Bereits Anfang 2018 legte Lidl für seinen Discount-Markt in der Ludwigsburger Oststadt entlang der Oststrasse Ecke Hindenburgstrasse einen ersten Entwurf vor. In diesem Entwurf vorgesehen war ein vollständiger Neubau sowohl des Markts als auch der aufgestockten Wohnungen. Ein Musterbeispiel wie Wohnungen im Bestand recht einfach generiert werden könnten.
Laut einer Studie der Technischen Universität Darmstadt könnten deutschlandweit kurzfristig 2,7 Millionen Wohnungen geschaffen werden und das allein in den angespannten Regionen. Um diese Anzahl zu erreichen gehören Aufstockungen bestehender Gebäude wie eingeschossige Supermärkte, mehrgeschossige Büro- oder Gewerbeimmobilien sowie Parkhäuser und Parkflächen hinzu.
Grosse Bürogebäude oder auch Verwaltungsimmobilien sind fast ausschliesslich in Massivbauweise erstellt und können weitere Geschosse auf Ihren Flachdächern statisch gut kompensieren. Genauso verhält es sich bei innerstädtischen Parkhäusern. Die Parkflächen von Supermärkten oder Discountern können ebenfalls überbaut werden, oder in Tiefgaragen mit Überbauung umgewandelt werden.
Ein Aufbau über den Discounterist in der Regel statisch nicht möglich. Hier ist ein vollständiger Neubau mit Erweiterung für die Wohnimmobilien notwendig.
Nicht nur für den Wohnungsbau sind diese oft zentral gelegenen Gebäude bestens geeignet, auch für Kitas oder Schulen gäbe es Möglichkeiten.
Aktuelles Besipiel für einen Umbau liefert Berlin mit einem ehemaligen Hochhaus der Bezirksverwaltung, welches als Wohngebäude umgerüstet wird. In Köln sind in einem ehemaligen Gebäude des Bundesverbandes der Deutschen Industrie bereits 132 Wohnungen umgesetzt worden. Mehrere Discounter haben für Ihre Filialen bereits Pläne für einen Umbau mit Kindergärten und Wohnungen, teilweise auf Parkflächen, vorgelegt.
Was hindert den sofortigen Ausbau
Grosser Widerstand bildet sich bei den direkten Anwohner der betroffenen Areale. Die Befürchtungen, dass der eigene Ausblick leidet, oder gar der eigene Immobilienwert beeinflusst wird sind gross. Jedoch sind weder Ludwigsburg noch andere deutsche Metropolen im europäischen oder weltweiten Vergleich dicht besiedelt, im Gegenteil. Daher ist eine Verdichtung zwingend erforderlich um der herrschenden Wohnungsnot beizukommen.
Ein weiterer Stolperstein ist das Baurecht, welches allgemein in Deutschland als unverhältnismässig bürokratisch bezeichnet werden kann. Zum einen sind hier sehr lange Genehmigungsverfahren üblich, des Weiteren müssten gegebenenfalls zulässige Geschossflächenzahl und Traufhöhen in den Bebauungsplänen angepasst oder mit Sonderregelungen umgangen werden können. Weitere Hindernisse lauern beim Thema Schallschutz und Nachweis von Pkw-Stellplätzen.
Die politische Verantwortung
Zwar schlägt die Politik vor die Nachverdichtung mit einer höheren Abschreibung zu fördern, jedoch kommen diese Vorschläge recht spät. Auch die Verbesserung der Baugenehmigungsverfahren solcher Projekte ist nach wie vor nicht umgesetzt. Neben steuerlichen Anreizen könnte der Staat auch selbst einschreiten und mehr für den sozialen Wohnbau tun. Die Kritik ist, dass solche Projekte nicht zu Spekulationsobjekten werden sollen, was in der Privatwirtschaft annähernd unumgänglich sein wird. Die Zeit wäre reif und die Chance gegeben gerade für städtische oder staatliche Gebäude den sozialen Wohnbau und günstige Mietwohnungen wieder aufleben zu lassen.
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