Die aktuelle Mietpreisebremse und Ihre Anwendung
Sven Lechner • 24. September 2019
Die Mietpreisbremse erwies sich bisher als eher ungeeignet. Daher hat die Bundesregierung diese nun überarbeitet. Was es zu beachten gilt erfährst Du in unserem Artikel.
Berlin erweist sich aktuell als experimentelle Region für Wohnungspolitik.
Auskunftspflicht des Vermieters über Vormiete
Sofern man als Vermieter keine Ausnahmeregelung bezüglich der Mietpreisbremse vorweisen kann, so ist man verpflichtet den künftigen Mieter über die vorangegangene Miethöhe zu informieren - unaufgefordert!
Allerdings nur gesetztenfalls man möchte eine Miete, die die örtsübliche Vergleichsmiete um mindestens 10% übersteigen soll.
Ausahmen wären hier beispielsweise der Neubau oder umfangreiche Modernisierungsmassnahmen.
Verletzt man als Vermieter diese Auskunftspflich so kann man lediglich die nach der Mietpreisbremse mögliche Miete verlagen.
Ein Nachholen der Auskunft ist möglich, allerdings wird diese erst zwei Jahre nach Mitteilung wirksam.
Die vereinfachte Rüge
Für einen Mieter ist es nunmehr einfacher gegen Verstösse gegen die Mietpreisbremse vorzugehen. War es bisher noch notwendig eine juristische qualifizierte Rüge zu erheben, reicht jetzt die vereinfachte Rüge. Simpler ausgedrückt bedeutet das, dass der Mieter keine Begründung des Verstosses deklarieren muss, sofern sich der Vermieter auf eine Ausnahme beruft, genügt es für den Mieter auf diese hinzuweisen. Bereits bezahlte Mieten kann der Mieter jedoch nicht zurückfordern, erst Mietzahlungen ab der Rüge sind betroffen.
Herausmodernisieren - eine Pflichtverletzung
Eine verbreitete Art Mieter aus Ihren Wohnungen zu drängen war das sogenannte "Herausmodernisieren". Oftmals wurden lediglich Wohnungen geräumt allein aufgrund der Ankündigung einer Modernisierung. Das aktuelle Gesetz verpflichtet jedoch jetzt den Vermieter nach Ankündigung der Modernisierungsmassnahmen innerhalb von 12 Monaten tätig zu werden oder bereits begonnene Arbeiten nicht länger als 12 Monate ruhen zu lassen bei einer avisierten Mieterhöhung von mindestens 100% oder aber einer erheblichen Mehrbelastung des Mieters.
Der Vermieter kann diesem Vorwurf entgegentreten insofern er einen nachvollziehbaren, objektiven Grund darlegen kann.
Liegt eine Pflichtverletzung vor entsteht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch nach gesetzlicher Massgabe. Weitergehend stellt der Sachverhalt eine Ordnungswidrichkeit dar, welche mit einer Geldstrafe von bis zu 100.000 € geahndet werden kann.
Berlin will Mieten einfrieren
Der aktuelle Höhepunkt in der Diskussion um Mieten und den Wohnungsmarkt bietet Berlin mit seinem Vorschlag für ca. 1,5 Millionen Wohnungen die Miete
für einen Zeitraum von fünf Jahren unverändert zu belassen. Dieser rot-rot-grüne Entwurf soll noch im Oktober 2019 festgelegt werden und bis Januar 2020 in Kraft treten. Um eine Mieterhöhungswelle zu vermeiden sollen Mieterhöhungen rückwirkend bis zum 18.06.2019 unwirksam werden. Die angedrohten Bussgelder belaufen sich dann auf bis zu 500.000 €. Ausnahmen bilden Neubauwohnungen sowie der soziale Wohnbau. Weitergehend ist eine Mietobergrenze von 9,80 € für eine Neuvermietung eingeführt werden, abgeleitet aus dem Mietspiegel 2013 sowie Mietsenkungen, falls die Mieten zu hoch oder mindestens 30% des Haushaltsnettoeinkommens übersteigen.
Sollten jedoch in den vergangenen 15 Jahren Modernisierungen durchgeführt worden sein erhöht sich der Mietendeckel um 1,40 €, unberührt davon bleiben jedoch Wohnungen die von 2003 bis 2013 erbaut worden sind. Modernisierungen sind behördlich mitteilungs- sowie genehmigungspflichtig.
Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien? Die Spekulationsfrist für Immobilien bezeichnet den Zeitraum, nach dessen Ablauf ein Immobilienverkauf steuerfrei erfolgen kann. Aktuell liegt diese Frist bei zehn Jahren für vermietete Objekte (§ 23 EStG). Wird eine Immobilie vor Ablauf dieser Frist verkauft, kann das Finanzamt auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuer erheben – oft in empfindlicher Höhe, da der persönliche Einkommensteuersatz Anwendung findet. Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei? Eigennutzung : Wird die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationsfrist. Auch wer im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren dort gewohnt hat, kann steuerfrei verkaufen. Vermietung : Bei rein vermieteten Objekten greift die 10-Jahresfrist . Ein Verkauf nach Ablauf dieser Frist ist steuerfrei – unabhängig von der Gewinnhöhe. Politische Diskussion: Spekulationsfrist bleibt vorerst unverändert Die Diskussion um eine mögliche Abschaffung oder Verlängerung der Spekulationsfrist für Immobilien ist seit Jahren ein Thema. Parteien wie SPD und Bündnis 90/Die Grünen hatten in der Vergangenheit wiederholt eine Reform gefordert. Die Argumente reichten von Wohnraumschutz über Steuergerechtigkeit bis hin zur Eindämmung von Immobilienspekulation . Doch: Die politische Entscheidung ist gefallen – zumindest vorerst. Im Frühjahr 2025 wurde im Rahmen der aktuellen Regierungskoalition keine Gesetzesänderung beschlossen . Die Spekulationsfrist bleibt damit weiterhin bei zehn Jahren bestehen. Für Eigentümer bedeutet das: Wer strategisch plant, kann auch künftig mit einem steuerfreien Immobilienverkauf rechnen – sofern die geltenden Fristen eingehalten werden. Chancen eines steuerfreien Immobilienverkaufs Maximierung des Gewinns : Wer die Spekulationsfrist korrekt nutzt, kann erhebliche steuerfreie Veräußerungsgewinne erzielen. Flexibilität für Investoren : Die Möglichkeit der steuerfreien Reinvestition schafft neue Spielräume im Portfolio. Altersvorsorge stärken : Für viele private Eigentümer bleibt der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren ein wichtiger Pfeiler ihrer finanziellen Unabhängigkeit. Risiken und Fallstricke Fehlende Fristkenntnis : Wer versehentlich vor Ablauf verkauft, muss mit einer hohen Steuerlast rechnen. Missverständnisse bei Eigennutzung : Eine teilvermietete Wohnung oder ein Zweitwohnsitz kann den Steuerfreibetrag gefährden. Zukunftsrisiken : Auch wenn aktuell keine Änderung geplant ist – politische Rahmenbedingungen können sich ändern. Eine regelmäßige Überprüfung bleibt unerlässlich. Fazit: Spekulationsfrist Immobilien – klug handeln, strategisch verkaufen Die Spekulationsfrist bei Immobilien bleibt ein zentrales Instrument für strategisch orientierte Eigentümer. Auch wenn die politische Diskussion um Änderungen anhält, bietet der aktuelle Rechtsrahmen nach wie vor attraktive Chancen für den steuerfreien Verkauf. Wer langfristig plant und rechtzeitig handelt, kann die bestehenden Möglichkeiten optimal nutzen – sei es zur Altersvorsorge, zur Reinvestition oder zur finanziellen Konsolidierung. Häufige Fragen zur Spekulationsfrist bei Immobilien (FAQ) Wie lange gilt die Spekulationsfrist bei Immobilien? Zehn Jahre für vermietete Immobilien, keine Frist bei reiner Eigennutzung. Wird die Spekulationsfrist bald geändert? Aktuell nicht. Die Bundesregierung hat 2025 keine Reform beschlossen. Die Frist bleibt bestehen. Wann beginnt die Spekulationsfrist? Mit dem notariellen Kaufdatum – nicht mit Übergabe oder Grundbucheintrag. Was passiert, wenn ich vor Ablauf der Frist verkaufe? Dann fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an – abhängig vom persönlichen Steuersatz. Sie möchten wissen, wie Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen können? Wir von Lechner Immobilien beraten Sie gern persönlich und diskret – rechtssicher, strategisch und individuell. 👉 Jetzt Kontakt aufnehmen: www.lechner.immo/kontakt
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