Die 5 häufigsten Fehler privater Immobilienverkäufer die bares Geld kosten!
Sven Lechner • Juni 10, 2018
Wir zeigen Dir die häufigsten Fehler privater Verkäufer und wie Du es vermeidest bares Geld zu verlieren!
Ein gutes Geschäft besiegelt man gewöhnlich mit einem Handschlag. Bei Immobilienverkäufen hat zumindest der Notar vorerst das letzte Wort. Doch Fehler beim Verkauf können sich auch noch lange Zeit nach dem Verkauf auswirken. Von Schadensersatzansprüchen bis hin zur Rückabwicklung. Wir gehen auf die 5 häufigsten Fehler ein und zeigen, wie Dein Immobilienverkauf gelingt. Ganz sicher!
Fehler #1: Ungenügende Vorbereitung
Wir leben in einer Zeit, in welcher Transaktionen in rasant schnellem Tempo durchgeführt werden können. Wir bestellen heute ein T-Shirt und morgen wird es geliefert. Schnell kann man heute auch eine Annonce für den Immobilienverkauf erstellen. Wichtige Portale bieten Hilfestellung bei der Insertion und ein paar Bilder sind auch schnell geknippst.
Manche Immobilien bedürfen aber auch der Vorbereitung. Die eine oder andere Schönheitsreparatur kann helfen einen besseren Preis zu erzielen. Genauso wie das Aufräumen oder Zurechtrücken des Mobiliars. Ein Blumenstrauss hier, eine Gardine da und die Immobilie zeigt sich schnell von ihrer besten Seite! Mängel muss man jedoch offenlegen. Auch wenn sie fachmännisch vor dem Verkauf beseitigt wurden, so solltest Du den zukünftigen Eigentümer darüber informieren und die Rechnung dazu vorlegen. Über einen Mangel zu sprechen ist sogar positiv zu werten, das weckt Vertrauen bei Kaufinteressenten.
Zu den häufigsten Fehlern zählen unter anderem falsche Angaben zu Wohnflächen, Grundstücksflächen oder auch dem Baujahr. Man verlässt sich gerne auf die gemachten Angaben des Vorverkäufers oder dessen Immobilienmakler. Doch haben diese die Informationen genau geprüft? Die Grundstücksgrösse lässt sich leicht anhand eines aktuellen Grundbuchauszugs überpüfen. Die Wohnfläche entnimmst Du am besten aus den Bauakten. Diese erhälst Du bei Deinem zuständigen Bauamt oder Baubehörde. Genauso findest Du hier die Angaben zum Baujahr.
Vorsicht ist bei Dachausbauten geboten. Viele Dachböden wurden erst nach dem ursprünglichen Baujahr ausgebaut. Wurde dieser Dachausbau nicht offiziell genehmigt und liegt dazu keine Wohnflächenberechnung vor, darf man diese Flächen nicht als Wohnflächen ausweisen. Eine Prüfung kannst Du auch den Bauakten entnehmen. Zu genehmigten Ausbauten und Erweiterungen liegen Akten beim Bauamt vor.
Wir empfehlen also grundsätzlich die Prüfung aller Angaben vorzunehmen. Das kostet zwar etwas Zeit, bringt aber wichtige Sicherheit in Deinen Immobilienverkauf!
Eine Checkliste für alle wichtigen Verkaufsunterlagen haben wir für Euch bereitgestellt zum Download.
Fehler #2: Schlechte Bilder
Ein paar Bilder von jedem Raum sind schnell gemacht. Doch erzielen Sie beim Interessent die richtige Wirkung?! Die Präsentation Deiner Immobilie ist von elementarer Bedeutung. Spielen doch Emotionen eine so wichtige Rolle beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung.
Vorweg gesagt, man benötigt kein Profi-Equipment! Viele Handykameras bieten heute schon eine sehr gute Bildqualität. Diese gilt es jedoch auch zu prüfen. Mit einem alten Smartphone lassen sich keine adäquaten Bilder mehr machen.
Wenn man jedoch eine gute Kamera besitzt, oder sich von einem Freund oder Bekannten ausleihen kann, empfehlen wir natürlich immer dies auch zu nutzen. Am besten in Kombination mit einem Weitwinkelobjektiv. So lassen sich Räume besser darstellen und wirken grösser.
Beim fotografieren solltest Du darauf achten immer aus der gleichen Höhe zu fotografieren, am besten mit einem Stativ. Auch einen Wechsel von Hochkant- zu Querformat solltest Du vermeiden. In der Bildgalerie der Online-Portale wirkt der Wechsel optisch äusserst unglücklich.
Eine Nachbearbeitung der Bilder ist fast schon Pflicht. Da die Belichtung von Räumen oft nur von einer Lichtquelle ausgeht sind oft Teile des Raums schlecht oder sehr schwach ausgelichtet. Einfache und kostenlose Bildprogramme für private Anwender helfen die Bilder in wenigen Minuten und mit wenig Fachkenntnis in ein wahrhaft besseres Licht zu rücken.
Bei hochwertigen Immobilien solltest Du die Beauftragung eines professionellen Fotografen in Erwägung ziehen. Auch eine Videopräsentation und ein Luftvideo per Drohne sind zu empfehlen. Ach ja...bei uns erhälst Du diese Services alle als Inklusivleistung ;--)
Fehler #3: Fliesstexte
In so manchem Immobilienverkäufer schläummert ein wahrer Schriftsteller. Seine Immobilie zu lobpreisen und auch alle Informationen an den Mann oder die Frau zu bringen ist bei Weitem nicht verwerflich. Doch ist es auch zielführend?
Grundlegend empfehlen wir eher eine kurze und prägnante Beschreibung Deiner Immobilie zu erstellen. Ein kurzer Text mit wichtigen Infos darf die Neugier ruhig wecken.
Bei der Ausstattung und Technik empfehlen wir in jedem Fall diese in Stichpunkten aufzuführen. Das hat den entscheidenden Vorteil, dass man die wichtigsten Punkte in einer guten, optischen Darstellung vorlegen kann. Des Weiteren steigt die Wahrscheinlichkeit das sie auch gelesen werden.
Tipp:
Schreib die positivsten Eigentschaften immer zuerst und wieder ganz am Schluss in Deine Übersicht. Das bleibt am besten im Gedächtnis.
Fehler #4: Zeitmanagement
Zeit ist immer Mangelware! Entweder ist man arbeiten, bei der Familie, geht privaten Hobbys nach oder hat Verpflichtungen in Vereinen. Wenn Du Deine Annonce einstellst, so solltest Du auch darauf achten, wann Du erreichbar bist. Sowohl für Rückfragen zu Deinem Objekt, als auch für Besichtigungstermine.
Bei besonders attraktiven Angeboten, wie zum Beispiel einem Einfamilienhaus in Ludwigsburg oder Stuttgart, kann es schnell zu einer Flut an Anfragen kommen. Egal ob Du Deine Telefonnummer oder nur eine eMail hinterlegt hast, solltest Du vorbereitet sein, wie Du die Anfragen beantwortest und in welchem Zeitrahmen.
Achtung! Nicht jeder arbeitet von 09:00 - 17:00 Uhr. Spannend wird es immer bei Schichtarbeitern, oder aber Gastronomen, die oft das ganze Wochenende arbeiten. Grundlegend bietet sich natürlich das Wochenende für Termin an, man sollte aber auch unter der Woche bereit sein, Termine anzubieten.
Tipp:
Wir empfehlen vor einem Besichtigungstermin ein persönliches Telefonat mit Interessenten zu führen. So kann man sich besser verständigen und prüfen, ob ein Interessent überhaupt geeignet ist. Etwas mehr Aufwand vorher, deutlich weniger nachher!
Fehler #5: Bonitätsprüfung ist ein Muss
Um am Ende nicht doch mit leeren Händen dazustehen sollte vor jedem Kaufvertrag eine Bonitätsprüfung durchgeführt werden. Nicht weil wir davon ausgehen, dass wir es mit mutwilligen Betrügern zu tun haben, sondern weil ein kleiner Eintrag in der Schufa schon reichen kann.
Die Gehaltsabrechnung sieht super aus, der Interessent ist adrett gekleidet und macht einen guten Eindruck. Leider reicht das nicht. Wie oben beschrieben, kann ein kleiner Eintrag in der Schufa reichen, um eine Kreditzusage zu negieren. Oftmals wissen die Interessenten selbst nicht einmal von dem Eintrag.
Notare in Baden-Württemberg sind nicht verpflichtet die Bonität eines Immobilienkäufers zu überprüfen. Wir empfehlen bei der Erstellung des Kaufvertrags zusätzlich auf eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu bestehen, jedoch hilft das bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers auch nur bedingt und ist mit viel Ärger verbunden. Diese hilft Dir jedoch zumindest teure Gerichtskosten im Falle eines Falles zu sparen!
Dabei ist es relativ einfach die Kreditwürdigkeit zu prüfen. Bitte Deine Kaufinteressenten einfach vor Kaufvertrag eine Finanzierungszusage seiner Bank vorzulegen. Diese sind von den Banken schnell ausgestellt. Doch auch hier ist darauf zu achten, dass diese Bestätigungen meist nur "vorläufig" sind. Wer ganz sicher gehen will und alle Unterlagen zum Objekt vorliegen hat, der verlangt zum Notartermin eine Grundschuldbestellungsurkunde. Mit dieser hast Du grosstmögliche Sicherheit und kannst nach dem Termin getrost mit Deinem Geschäftspartner anstossen!
Fazit
Wer sich unsere 5 Tipps zum Immobilienverkauf zu Herzen nimmt, Zeit und Geduld mit in die Waagschale legt, der kann sich der Aufgabe Immobilienverkauf gewappnet sehen. Wenn Du noch Fragen zu Deinem Immobilienverkauf hast, dann freuen wir uns, wenn wir Dir mit Rat, aber auch mit Tat zu Seite stehen können.
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