Maisonettewohnung in Ludwigsburg

Beschreibung

Zum Verkauf steht eine außergewöhnlich großzügige Altbauwohnung mit erheblichem Entwicklungspotenzial in einem denkmalgeschützten Vierfamilienhaus mit schöner Backsteinfassade aus dem Jahr 1930. Die Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss und verfügt derzeit über rund 116 Quadratmeter Wohnfläche. Durch den bereits genehmigten Ausbau des unmittelbar darüberliegenden Bühnenbereichs kann nach der vorliegenden Planung eine großzügige Maisonettewohnung mit insgesamt circa 176,1 Quadratmetern Wohnfläche entstehen.

Die bestehende Wohnebene überzeugt durch hohe Decken, klassische Holzdielen und eine großzügige, für Altbauten typische Raumstruktur. Der Wohnbereich, Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer, die Küche, das Tageslichtbad und das separate Gäste-WC bieten bereits heute viel Platz für Familien, Paare mit erhöhtem Raumbedarf oder die Verbindung von Wohnen und Arbeiten. Der nach Südwesten ausgerichtete Balkon erweitert den Wohnbereich um einen sonnigen Außenplatz mit freiem Blick. Drei zur Wohnung gehörende Kellerräume schaffen zusätzlich ungewöhnlich viel Abstellfläche.

Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten Zustand. Die Immobilie wurde im Jahr 1989 kernsaniert und die Wohnung renoviert im Jahr 2024 und befindet sich in einem gepflegten Zustand. Dreiphasige Elektrik, Kunststoff-Isolierglasfenster, Dachdämmung 2025 sowie eine Gas-Etagenheizung aus 2012 sorgen für einen zeitgemäßen technischen Zustand.

Das besondere Merkmal dieser Immobilie ist der vorhandene Bühnenbereich, für dessen Ausbau bereits eine Baugenehmigung vorliegt. Nach Umsetzung der genehmigten Planung kann eine außergewöhnlich großzügige Maisonettewohnung auf zwei Ebenen entstehen, deren Flächenangebot mit dem eines Einfamilienhauses vergleichbar ist. Die zusätzliche Ebene eröffnet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten, beispielsweise als Elternbereich, Kinderetage, Homeoffice, Gästebereich oder großzügige Kombination aus Wohnen und Arbeiten.

Im Jahr 2025 wurden im Dachbereich bereits die Dämmung, Rigipsverkleidungen und vorbereitende Elektroarbeiten ausgeführt. Diese Arbeiten sind in der virtuellen Tour noch nicht dargestellt. Für die abschließende Fertigstellung sind nach aktuellem Planungsstand insbesondere der Einbau der vorgesehenen Dachflächenfenster, die Verbindung der Wohnebenen durch eine Maisonettetreppe sowie weitere Ausbau-, Anschluss- und Oberflächenarbeiten erforderlich.

Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Für Kapitalanleger können sich hieraus bei zukünftigen, denkmalrechtlich abgestimmten und behördlich bescheinigten Maßnahmen besondere steuerliche Möglichkeiten ergeben. Begünstigte Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen können bei einer Vermietung grundsätzlich nach § 7i EStG über zwölf Jahre erhöht abgeschrieben werden. Dabei können grundsätzlich in den ersten acht Jahren jeweils bis zu neun Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu sieben Prozent der anerkannten Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden.

Auch für einen späteren Eigennutzer können bei entsprechend anerkannten Maßnahmen steuerliche Vorteile nach § 10f EStG bestehen. Die Begünstigung bezieht sich jedoch nicht automatisch auf den gesamten Kaufpreis oder sämtliche Ausbaukosten. Voraussetzung ist regelmäßig, dass die betreffenden Maßnahmen vor Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und anschließend entsprechend bescheinigt werden. Bereits ausgeführte Arbeiten begründen für den Erwerber nicht automatisch eine steuerliche Abschreibung. Die konkrete steuerliche Behandlung ist daher durch den Käufer mit seinem Steuerberater und der zuständigen Denkmalschutzbehörde zu prüfen.

Die Wohnung ist derzeit vermietet bis zum 01.02.2028. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.800 Euro, das monatliche Hausgeld liegt bei 255 Euro. Für Kapitalanleger verbindet das Angebot damit laufende Mieteinnahmen mit einem erheblichen langfristigen Entwicklungspotenzial. Durch die mögliche Erweiterung der Wohnfläche, die besondere Altbausubstanz und die potenziellen steuerlichen Vorteile zukünftiger Denkmalschutzmaßnahmen entsteht eine interessante Kombination aus Bestand, Wertentwicklung und steuerlicher Gestaltungsmöglichkeit.

Auch für einen perspektivischen Eigennutzer bietet die Immobilie außergewöhnliche Möglichkeiten. Nach Ablauf des bestehenden Mietverhältnisses und Umsetzung des genehmigten Dachausbaus kann eine individuelle Maisonettewohnung mit dem Platzangebot eines großzügigen Hauses entstehen.

Die Immobilie befindet sich in einem gewachsenen und urban geprägten Wohnquartier im westlichen Stadtgebiet von Ludwigsburg. Die Lage verbindet kurze Wege zur Innenstadt mit einer sehr guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und das regionale Straßennetz. Der Ludwigsburger Bahnhof mit S-Bahn-, Regionalbahn- und Busverbindungen ist schnell erreichbar. Von dort bestehen unter anderem direkte Verbindungen nach Stuttgart, Bietigheim-Bissingen, Marbach und in weitere Städte der Region.

Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, gastronomische Angebote, medizinische Einrichtungen und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs befinden sich im näheren Umfeld. Die Ludwigsburger Innenstadt mit Fußgängerzone, Marktplatz, Arsenalplatz und zahlreichen Einzelhandels- und Freizeitangeboten ist zu Fuß, mit dem Fahrrad oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar. Auch Schulen, Kindertagesstätten, Sportangebote und weitere öffentliche Einrichtungen liegen innerhalb des Stadtgebiets in gut erreichbarer Entfernung.

Das nahe gelegene Bleyle Quartier sowie die MHP Arena ergänzen das Angebot an Gastronomie, Dienstleistungen, Sport und Veranstaltungen. Für Berufspendler bestehen gute Verbindungen zur Bundesstraße B27 und zur Autobahn A81. Die Lage ist als zentral angebundene Stadtlage mit kurzen Wegen einzuordnen. Einen angenehmen Gegenpol bildet der nach Südwesten orientierte Balkon mit seinem vergleichsweise freien Ausblick.

Diese Immobilie ist kein klassisches Standardangebot, sondern eine seltene Verbindung aus großzügiger Altbauwohnung, genehmigtem Ausbaupotenzial, denkmalgeschützter Bausubstanz und zentraler Lage. Kapitalanleger erhalten eine bereits vermietete Immobilie mit laufenden Einnahmen und langfristiger Entwicklungsperspektive. Für einen späteren Eigennutzer eröffnet sich die Möglichkeit, eine individuell gestaltete Maisonettewohnung auf zwei Ebenen zu schaffen, die das Flächenangebot eines Hauses mit dem Charakter und der Lagequalität einer historischen Stadtwohnung verbindet.